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4.【房地产经纪(中介)】存量房(二手房)交易注意事项

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发表时间:2018-06-26 17:06

存量房(二手房)交易注意事项

(一)查明真实情况

1.凭身份证去不动产登记部门查询房屋真实信息

2.一旦确定房源,要核实卖方的身份,如果是个人身份,看他的身份证

3.查看房产证、土地证或不动产权证是否齐全。

(二)注意房屋产权是否明晰

到不动产登记部门查验卖方房产证。查看以下几个关键点:

1.   产权证、不动产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证、不动产权证上的房层所有人是否一致

2.   产权证、不动产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处

3.   如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,须经卖方配偶书面同意;如房屋已出租,则须提供承租人同意出售的书面意见

(三)房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1.   已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2.   被人民法院或行政机关依法查封的房屋

3.   属违法或违章建筑的房屋

此外,如要购买公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;军队、医院、学校的公房,必须要原单位盖章后才能出让。

(四)注意交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证、不动产权证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(五)明确成交价格和税费责任。

在签订合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费负担方式。

(六)明确付款方式和时间。

双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。

(七)过户时间要明确。

过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。

(八)注意付款方式

目前,购房款一般分为三笔支付,定金之外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。

付款方式:一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式交易,对没有申请到预期贷款的解决方法,要先前进行特别约定,以免因约定不明面产生纠纷。

建议:在支付房款时,在银行做“资金监管”,不要把首付直接打给业主。

(九)确定交房时间和条件

房屋买卖合同中应明确约定交房时间、交房条件及水、电、煤气、维修基金相关费用的负担。对于延期交房,应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖方拖延。

(十)搞清户口问题

首先,如果房内户口未迁移,则新户口入存在障碍。其次,户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。因此,在购买二手房前,一定要确认房内户口状况。

(十一)当心维修基金被“黑吃”

按规定,征收的房屋维修基金,都在产权人名下,没有产权人授权,该基金任何人无法使用。如果只办理房屋产权过户,而没有办理房屋维修基金过户,那么,维修金户名与新产权人不符,导致维修金无法正常使用。房产过户时,应带着身份证,一并将房屋维修金过户到自己名下。

(十二)重视违约和争议解决方式

确定违约责任条款,有利于防止违约行为的发生。房屋买卖合同应对违约行为、如何承担违约责任、违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等明确约定。而一方违约后的救济方式通常包括控制论或仲裁,买卖双方可以选择使用。

(十三)如何选择正规的中介服务机构

在二手房市场里,中介起到一个信息整合、资源汇总的作用,同时中介还肩负着买卖双方共同的责任和风险,所以,在买卖二手房的过程中选择中介很重要,如何选择一个正规的中介更加重要。

1.查看工商营业执照及中介机构备案证书

申办房产中介公司需要符合众多条件,一定要查看该中介服务机构的营业执照及中介机构备案证书。未在佛山市内备案的中介机构不能取得网签资格,千万不要委托其办理业务。

2.已办理诚信备案,接受行政主管部门的监管

通过登录“佛山市房地产和建筑行业诚信管理平台”(http://119.145.135.38/fszz/web/index.do)输入中介服务机构名称可查询到该中介服务机构是否已办理诚信备案。